RATGEBER
Zwangsversteigerung: Voraussetzungen und Beispielrechnung
Vermieterlupe Ratgeber
vom 30. September 2020
Die Hypothek und die Grundschuld sind Grundpfandrechte, welche in der Kreditbesicherungspraxis besonders im Bereich der Baufinanzierung verwendet werden. Das Kreditinstitut kann diese Grundpfandrechte verwerten, wenn der Kreditnehmer fällige Zahlungen auf die gesicherte Forderung nicht erbracht hat (§§1147, 1181 BGB). Doch die Verwertung der Grundpfandrechte und die darauffolgende Zwangsvollstreckung bedarf einigen Voraussetzungen, die wir im Folgenden behandeln.
Voraussetzungen:
  1. Nichterfüllung der Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag
  2. Fälligkeit der Grundschuld: Wenn der Kreditnehmer den Darlehensvertrag nicht erfüllt, kann das Kreditinstitut die Grundschuld mit einer sechs Monatigen Kündigungsfrist kündigen (§1193 BGB). Dies hat die Fälligkeit der Grundschuld zu folge.
  3. Vollstreckbarer Titel: Entweder wird die Zwangsvollstreckung durch Urteil, oder bereits vorab durch Zwangsvollstreckungsklausel geduldet.
Arten der Zwangsvollstreckung:
Die Zwangsvollstreckung wird beim Amtsgericht beantragt und kann je nach Wahl des Gläubigers die Form einer Zwangsverwaltung nach §146ff. ZVG oder einer Zwangsversteigerung nach §15ff. ZVG annehmen.
  • Die Zwangsverwaltung wird bei Grundstücken mit hohen Erträgen angewendet, da in diesem Fall die Forderungen aus den laufenden Erträgen getilgt werden. Ein gerichtlich eingesetzter Zwangsverwalter wird dafür beauftragt.
  • Bei der Zwangsversteigerung wird das Grundstück öffentlich Versteigert und die Erlöse nach Rangfolge an die Gläubiger verteilt. Es ist nicht unüblich, dass der Gesamte Versteigerungsprozess, vom Antrag bis zum Zuschlag mehrere Jahre in Anspruch nimmt. Deshalb, und auch wegen der anfallenden Aufwände sehen viele Banken die Zwangsversteigerung als letztes Mittel zur Begleichung der Forderung. Der Betrag der dem Gläubiger zusteht setzt sich aus dem Restwert des Darlehens, den angelaufenen Zinsen und zusätzlich angefallenen Kosten zusammen. Nachrangige Gläubiger müssen somit beachten, dass der vorrangige Gläubiger einen Höheren Betrag als die eingetragene Grundschuld fordern kann. Wenn es bei der Versteigerung zu Erlösen kommt, die den Schuldsaldo des Gläubigers (bestehend aus Zinsen, Darlehen und Kosten) übersteigen, wird der zusätzliche Betrag wird an den Eigentümer oder an nachrangige Gläubiger ausgezahlt.
Beispiel:
Versteigerungserlös: 245.000 €
Schuldsaldo des Gläubiger: 180.000 €
Mehrbetrag: 65.000 € (Erhält der Eigentümer / nachrangige Gläubiger)
Wertgrenzen bei der Versteigerung (§§74a, 85a ZVG):
Der sogenannte Schuldnerschutz soll garantieren, dass die Immobilie nicht zum „Ramschpreis“ Versteigert wird. Dafür muss der Verkehrswert nach einem vorgeschriebenen Verfahren ermittelt werden und das Meistgebot zzgl. Kosten mindestens 50% dieses Wertes erreichen. Durch den Gläubigerschutz kann die Bank sich hingegen vor zu niedrigen Geboten schützen. Wenn das Meistgebot weniger als 70% des Verkehrswertes beträgt, kann der Zuschlag versagt werden.